Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà có bắt buộc phải được lập thành văn bản và có xác nhận của bên cho thuê mua không?

Nội dung chính

• Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà cần đáp ứng điều kiện gì?
• Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà có phải lập thành văn bản không?
• Các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà có quyền và nghĩa vụ như thế nào?

Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà cần đáp ứng điều kiện gì?

Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà cần tuân thủ nguyên tắc được quy định tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

"Điều 31. Nguyên tắc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng

1. Nhà, công trình xây dựng cho thuê mua phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Việc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.

3. Các bên trong hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn thuê mua trước khi hết hạn thuê mua trong hợp đồng đã ký."

Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà

Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà có phải lập thành văn bản không?

Căn cứ khoản 2 Mục II Công văn 1436/BXD-QLN năm 2015 quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà thực hiện như sau:

- Nội dung về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn phải tuân thủ các quy định tại Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

- Riêng trình tự, thủ tục và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn được thực hiện theo Thông tư 16/2010/TT-BXD.

Theo đó, nội dung về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà phải tuân thủ các quy định nêu tại Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

- Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng.

- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng với bên cho thuê mua. Bên cho thuê mua có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.

Theo quy định trên, ta thấy, việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng được phép thực hiện khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng.

Các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà có quyền và nghĩa vụ như thế nào?

Khi thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua và bên thuê mua nhà được quy định như sau:

(1) Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà được quy định tại Điều 32 và Điều 33 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bao gồm:

- Quyền của bên cho thuê mua nhà:

+ Yêu cầu bên thuê mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Yêu cầu bên thuê mua thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Yêu cầu bên thuê mua phối hợp thực hiện các thủ tục thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Yêu cầu bên thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê mua gây ra.

+ Được bảo lưu quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng khi bên thuê mua chưa thanh toán đủ tiền thuê mua.

+ Yêu cầu bên thuê mua bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng trong thời hạn thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Các quyền khác trong hợp đồng.

- Nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà:

+ Thông báo cho bên thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).

+ Thực hiện thủ tục thuê mua nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

+ Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên thuê mua. Bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Giao nhà, công trình xây dựng và hồ sơ có liên quan cho bên thuê mua theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và giao cho bên thuê mua khi kết thúc thời hạn thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua có văn bản đề nghị được tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

+ Bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.

+ Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

+ Tạo điều kiện cho bên thuê mua chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.

+ Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

(2) Bên thuê mua nhà có các quyền và nghĩa cụ theo quy định tại Điều 34 và Điều 35 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

- Quyền của bên thuê mua nhà

+ Yêu cầu bên cho thuê mua cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng.

+ Yêu cầu bên cho thuê mua giao nhà, công trình xây dựng và hồ sơ liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng; làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi kết thúc thời hạn thuê mua.

+ Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng; được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.

+ Yêu cầu bên cho thuê mua sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng trong thời hạn thuê mua mà không phải do lỗi của mình gây ra.

+ Yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê mua gây ra.

+ Có quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng kể từ thời điểm đã thanh toán đủ tiền cho bên cho thuê mua.

+ Các quyền khác trong hợp đồng.

- Nghĩa vụ của bên thuê mua nhà

+ Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng mục đích theo thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Phối hợp với bên cho thuê mua thực hiện các thủ tục thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê mua.

+ Sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra trong thời hạn thuê mua.

+ Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

+ Thông báo cho bên cho thuê mua về việc cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng; việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.

+ Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Như vậy, việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà cần phải đảm bảo các nguyên tắc đối với hoạt động cho thuê mua nhà và phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng. Bên cho thuê mua nhà và bên thuê mua nhà đều có các quyền và nghĩa vụ theo quy định khi tiến hành hoạt động chuyển nhượng này.