Sử dụng không đúng mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản theo luật định thì hợp đồng có bị vô hiệu không?

Nội dung chính

• Có bắt buộc phải sử dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản theo mẫu được quy định sẵn hay không?
• Sử dụng không đúng mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản theo luật định thì hợp đồng có bị vô hiệu không?
• Hậu quả pháp lý của việc hợp đồng kinh doanh bất động sản không thực hiện theo mẫu bị vô hiệu thế nào?

Có bắt buộc phải sử dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản theo mẫu được quy định sẵn hay không?

Căn cứ Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản quy định:

"Điều 6. Hợp đồng kinh doanh bất động sản

Việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định dưới đây:

...

7. Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất quy định tại Mẫu số 07 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

..."

Theo quy định trên thì hợp đồng cho thuê, thuê lại quyền sử dụng đất phải thực hiện theo Mẫu 07 ban hành kèm Nghị định này.

Sử dụng không đúng mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản theo luật định thì hợp đồng có bị vô hiệu không?

Sử dụng không đúng mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản theo luật định thì hợp đồng có bị vô hiệu không?

Nếu trường hợp này chị dùng mẫu hợp đồng khác thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu về mặt hình thức theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể như sau:

"Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Tuy nhiên nếu trường hợp đã xác lập giao địch bằng hợp đồng không đúng mẫu, mà một trong hai bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực, trường hợp này hợp đồng sẽ không bị coi là vô hiệu.

Ngoài trường hợp trên thì vi phạm về hình thức hợp đồng khi pháp luật yêu cầu thực hiện theo mẫu thì hợp đồng sẽ vô hiệu.

Hậu quả pháp lý của việc hợp đồng kinh doanh bất động sản không thực hiện theo mẫu bị vô hiệu thế nào?

Hậu quả của giao dịch vô hiệu thực hiện theo hướng dẫn tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, quy định:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Như vậy hợp đồng bị vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên ngay từ thời điểm giao kết.

Các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu không thể trả bằng hiện vật thì quy ra trị giá thành tiền để hoàn trả.

Trường hợp chị dùng mẫu khác nhưng hai bên không có tranh chấp, không nộp đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu trong thời hiệu được yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì hợp đồng vẫn có hiệu lực chị nhé.

Căn cứ khoản 1 và khoản 2 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau:

"Điều 132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

...

đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.

..."