Bên nhận cọc không phải là chủ sở hữu QSDĐ thì có quyền giao kết hợp đồng đặt cọc bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không?

Nội dung chính

• Bên nhận cọc không phải là chủ sở hữu QSDĐ thì có quyền giao kết hợp đồng đặt cọc bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không?
• Hợp đồng đặt cọc bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có bắt buộc phải lập thành văn bản không?
• Quyền và nghĩa vụ của bên nhận cọc trong hợp đồng đặt cọc bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được quy định ra sao?

Bên nhận cọc không phải là chủ sở hữu QSDĐ thì có quyền giao kết hợp đồng đặt cọc bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không?

Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại khoản 3 Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015.

Và căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 pháp luật quy định về đặt cọc như sau:

Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, hợp đồng đặt cọc bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là hợp đồng các bên thỏa thuận để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.

Bên đặt cọc sẽ giao cho bên nhận cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác là tài sản đặt cọc trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, hoặc có thể cả hai.

Do đó, đối tượng của hợp đồng đặt cọc bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hướng tới việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng trong tương lai. Người nhận cọc ở thời điểm tại không phải là chủ sở hữu QSDĐ vẫn có thể giao kết hợp đồng đặt cọc.

Tuy nhiên, cần phải lưu ý và cân nhắc về thời hạn bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.

Vì khi hết thời hạn các bên đã thỏa thuận mà bên nhận cọc không thực hiện đáp ứng được các điều kiện để chuyển nhượng QSDĐ đã thỏa thuận dẫn đến vi phạm cam kết về giao kết hợp đồng sẽ phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc hoặc áp dụng các thỏa thuận phạt cọc khác mà các đã thống nhất theo hợp đồng.

Bên nhận cọc không phải là chủ sở hữu QSDĐ thì có quyền giao kết hợp đồng đặt cọc bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không? (Hình từ Internet)

Hợp đồng đặt cọc bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có bắt buộc phải lập thành văn bản không?

Căn cứ theo quy định tại tiểu mục 1 Mục I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP như sau:

I. ĐỐI VỚI CÁC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG DÂN SỰ

1. Tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc

Theo quy định tại Điều 130 Bộ luật Dân sự (sau đây viết tắt là BLDS) thì thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 131 BLDS và phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính).

Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:

a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.

...

Như vậy, theo quy định trên thì hợp đồng đặt cọc bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc phải lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính).

Nếu không lập thành văn bản sẽ vi phạm điều kiện có hiệu lực theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 và có thể dẫn đến vô hiệu hợp đồng.

Trong trường hợp hợp đồng đặt cọc bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà một bên có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận cọc trong hợp đồng đặt cọc bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được quy định ra sao?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì bên nhận cọc trong hợp đồng đặt cọc bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có quyền và nghĩa vụ sau:

- Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc;

- Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng;

- Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc;

- Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc;

- Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.