Chủ nhà có được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở theo Luật Nhà ở mới không?

Nội dung chính

• Chủ nhà có được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở theo Luật Nhà ở mới không?
• Sự khác biệt giữa thuê nhà ở và thuê mua nhà ở là gì?
• Quyền của người thuê nhà theo quy định mới có những gì?

Chủ nhà có được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở theo Luật Nhà ở mới không?

Căn cứ Điều 172 Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025) quy định về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:

Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này.

...

Tại Điều 132 Luật Nhà ở 2014 (đang có hiệu lực thi hành) có quy định như sau:

Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

...

Về cơ bản, Luật Nhà ở 2023 đã kế thừa những trường hợp được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở trong Luật Nhà ở 2014.

Trong đó, Luật Nhà ở 2023 vẫn không cho phép chủ nhà (bên cho thuê nhà ở) đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trừ một số trường hợp sau đây:

- Nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng, không đủ điều kiện theo quy định pháp luật.

- Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do.

- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận.

- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở.

- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của chủ nhà.

- Bên thuê làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục

- Chủ nhà thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà trong thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở trở xuống, giá thuê mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định pháp luật.

Chủ nhà có được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở từ ngày 1/1/2025? (Hình từ Internet)

Sự khác biệt giữa thuê nhà ở và thuê mua nhà ở là gì?

Căn cứ tại khoản 22 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định:

Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

...

22. Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định do các bên thỏa thuận; sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

Như vậy sự khác biệt giữa thuê nhà và thuê mua nhà ở là quyền sở hữu nhà ở. Đối với người thuê nhà ở chỉ có thể trả tiền thuê mà không thể mua căn nhà. Nếu muốn mua nhà ở, hai bên phải thiết lập một hợp đồng mới khi mà cả hai bên đã thỏa thuận được về quyền sở hữu nhà ở.

Ngược lại, trường hợp thuê mua nhà ở chỉ trả trước một khoản tiền và trả dần khoản tiền còn lại trong một khoảng thời gian thuê nhất định, sau đó người thuê mua sẽ có quyền sở hữu đối với căn nhà sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở và đã trả hết số tiền còn lại.

Quyền của người thuê nhà theo quy định mới có những gì?

Căn cứ theo Điều 10 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở

...

3. Người sử dụng nhà ở không phải là chủ sở hữu nhà ở được thực hiện quyền trong việc quản lý, sử dụng nhà ở theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhà ở.

Như vậy, người thuê nhà chỉ được thực hiện các quyền quản lý và sử dụng nhà ở theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhà ở mà không được tự ý thực hiện các quyền khác mà chưa có sự cho phép của chủ sở hữu.

Trường hợp không có sự đồng ý của chủ nhà mà bên thuê vẫn tự ý thực hiện thì chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo Điều 172 Luật Nhà ở 2023.

Lưu ý: Luật Nhà ở 2023 sẽ có hiệu lực thi hành vào ngày 01/01/2025.

Trân trọng!