Những đối tượng bất động sản được đưa vào kinh doanh?

Nội dung chính

• Những đối tượng bất động sản sẽ được đưa vào kinh doanh?
• Phạm vi kinh doanh bất động sản được phép tiến hành
• Cách xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản

Những đối tượng bất động sản sẽ được đưa vào kinh doanh?

Tôi hiện đang trong qúa trình học việc để trở thành chuyên viên tư vấn bất động sản, với tôi đây là niềm đam mê do đó tôi luôn không ngừng học hỏi. Trong quá trình tìm hiểu tôi gặp phải khó khăn nên rất mong nhận được sự hỗ trợ từ Ban tư vấn: Những đối tượng bất động sản nào được đưa vào kinh doanh? Vấn đề này có được quy định cụ thể tại văn bản nào không?

Trả lời:

Tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, có quy định đối tượng bất động sản được đưa vào kinh doanh gồm:

- Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

+ Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

+ Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

+ Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

Trên đây là nội dung tư vấn.

Phạm vi kinh doanh bất động sản được phép tiến hành

Có thể nói lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản là khá rộng, với tôi tương lai muốn được trở thành chuyên viên tư vấn bất động sản do đó mà không ngừng tìm hiểu, bổ sung kiến thức. Ban biên tập vui lòng hỗ trợ, khoanh vùng giúp tôi kinh doanh bất động sản được phép tiến hành ở những phạm vi như thế nào được không ạ?

Trả lời:

Tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, có quy định phạm vi kinh doanh bất động sản được phép tiến hành được quy định như sau:

1. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

a) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

b) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

c) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;

d) Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

đ) Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

e) Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

g) Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;

h) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

i) Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, g và h khoản 1 Điều này;

b) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

c) Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

3. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này;

b) Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

Trên đây là nội dung tư vấn.

Cách xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản

Vừa qua công ty tôi có ký một hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản với một đối tác lâu năm vào ngày 01/12/2018 (ngày ký hợp đồng), nhưng trong hợp đồng không có thỏa thuận về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng (trước đây hai bên có ký nhiều hợp đồng và đều có thỏa thuận về vấn đề này), và cũng không có công chứng hợp đồng. Nên bây giờ công ty không biết xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng này như thế nào? Mong các luật sư giúp đỡ.

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền kinh doanh các dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản theo quy định của pháp luật.

Việc kinh doanh môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản của tổ chức, cá nhân được thực hiện thông qua hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Theo đó, Theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm các loại sau đây:

- Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản;

- Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản;

- Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.

Tại Khoản 3 Điều Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định:

"Điều 61. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản

...

3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng."

Như vậy: Căn cứ quy định được trích dẫn trên đây thì về nguyên tắc, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản được xác định theo sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản hoặc xác định theo thời điểm công chứng, chứng thực của hợp đồng.

Tuy nhiên, trường hợp hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản không có thỏa thuận và hợp đồng cũng không được công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản là thời điểm các bên ký kết.

Do đó: Đối với trường hợp mà bạn cung cấp cho chúng tôi thì công ty có ký một hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản với một đối tác lâu năm vào ngày 01/12/2018 (ngày ký hợp đồng), nhưng trong hợp đồng không có thỏa thuận về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và cũng không có công chứng hợp đồng. Nên thời điểm có hiệu lực của hợp đồng trên được xác định là thời điểm ký kết hợp đồng, tức là ngày 01/12/2018.

Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề mà bạn đang thắc mắc.

Trân trọng!