Khi nào được chuyển nhượng dự án bất động sản?

Nội dung chính

• Khi nào được chuyển nhượng dự án bất động sản?
• Có phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng, Giấy phép xây dựng của dự án không?
• Chủ đầu tư có phải xin phép chuyển nhượng dự án bất động sản hay không?

Khi nào được chuyển nhượng dự án bất động sản?

Tôi đang có một số thắc mắc liên quan đến công việc và muốn nhờ Ban biên tập giải đáp. Cụ thể, cho tôi hỏi: Khi nào được chuyển nhượng dự án bất động sản? Mong sớm nhận được sự phản hồi. Xin cảm ơn!

Trả lời:

Về vấn đề mà bạn đang thắc mắc thì tại Khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định như sau:

Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:

+ Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;

+ Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;

+ Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

=> Như vậy, theo quy định này thì dự án bất động sản thỏa mãn được các điều kiện trên thì sẽ được chuyển nhượng bạn nhé.

Bên cạnh đó, cần lưu ý một số thông tin như sau:

- Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

- Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

Có phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng, Giấy phép xây dựng của dự án không?

Công ty tôi là công ty kinh doanh bất động sản. Vừa qua, công ty tôi có thỏa thuận nhận chuyển nhượng một dự án bất động sản của một đối tác lâu năm của công ty. Trước nay công ty chưa thực hiện thủ tục này bao giờ nên vẫn còn chút bỡ ngỡ trong các việc phải làm sau khi nhận chuyển nhượng dự án bất động sản trên. Xin anh chị cho công ty hỏi, trường hợp công ty nhận chuyển nhượng dự án như trên thì có cần phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án hay không?

Trả lời:

Theo quy định pháp luật hiện hành thì chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm không làm thay đổi mục tiêu của dự án, không làm thay đổi nội dung của dự án và bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.

Theo quy định tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì việc chuyển nhượng dự án bất động sản phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

- Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:

+ Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;

+ Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;

+ Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

- Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

- Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

Như vậy: Đối với trường hợp công ty bạn là công ty kinh doanh bất động sản thì được nhận chuyển nhượng dự án bất động sản khi đáp ứng các điều kiện trên.

Tại Khoản 4 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định:

"Điều 48. Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

...

4. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án."

Như vậy: Căn cứ quy định được trích dẫn trên đây thì chủ đầu nhận chuyển nhượng dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án.

Do đó: Đối với trường hợp công ty thì có hai trường hợp xảy ra như sau:

- Trường hợp 1: Trường hợp nếu việc công ty nhận chuyển nhượng dự án bất động sản mà có sự thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án, thì công ty có trách nhiệm làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án theo quy định của pháp luật.

- Trường hợp 2: Trường hợp nếu việc công ty nhận chuyển nhượng dự án bất động sản không có sự thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án, thì công ty không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án.

Chủ đầu tư có phải xin phép chuyển nhượng dự án bất động sản hay không?

Xin cho hỏi trường hợp công ty tôi hiện đang là chủ đầu tư dự án bất động sản, đã được Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định việc đầu tư. Nhưng hiện tại công ty tôi muốn chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản này thì có phải xin phép Ủy ban nhân dân tỉnh hay không? Mong trả lời giúp công ty chúng tôi!

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án.

Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được thực hiện theo các nguyên tắc được quy định tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Trong đó, tại Khoản 3 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định như sau:

"Điều 48. Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

...

3. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai."

Căn cứ quy định được trích dẫn trên đây thì việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản.

Theo quy định tại Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì các cơ quan sau đây có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản:

- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương: Đối với dự án bất động sản đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư.

- Thủ tướng Chính phủ: Đối với dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.

Như vậy: Đối với trường hợp mà bạn cung cấp cho chúng tôi thì dự án bất động sản của công ty bạn do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định việc đầu tư. Do đó, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của công ty phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép (đồng ý).

Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề mà bạn đang thắc mắc.

Trân trọng!