Đất thổ cư chưa có sổ đỏ có được cấp Giấy phép xây dựng?

Theo quy định tại Luật Xây dựng 2014 thì giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Giấy phép xây dựng bao gồm Giấy phép xây dựng có thời hạn và Giấy phép xây dựng theo giai đoạn.

Theo quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng 2014 thì có thể xác định trước khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật.

Để được cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị, chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 93 Luật Xây dựng 2014.

Khi đáp ứng đủ các điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị, chủ đầu tư cần phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đến Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để được giải quyết theo thẩm quyền.

Hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

- Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Bản vẽ thiết kế xây dựng;

- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Trong đó, theo quy định tại Nghị định 53/2017/NĐ-CP thì giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng là giấy tờ thuộc một trong các loại sau:

(1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

(2) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

(3) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

(4) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng; các giấy chứng nhận khác về quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng qua các thời kỳ.

(5) Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận;

(6) Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004 nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, gồm: Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có) hoặc giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

(7) Báo cáo rà soát, kê khai hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất kiểm tra và quyết định xử lý;

(8) Giấy tờ về việc xếp hạng di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng để thực hiện xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời các công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

(9) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc văn bản chấp thuận về địa điểm xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với công trình xây dựng biển quảng cáo, trạm viễn thông, cột ăng-ten tại khu vực không thuộc nhóm đất có mục đích sử dụng để xây dựng và không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

(10) Hợp đồng thuê đất được giao kết giữa chủ đầu tư xây dựng công trình và người quản lý, sử dụng công trình giao thông hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về giao thông đối với công trình được phép xây dựng trong phạm vi đất dành cho giao thông theo quy định của pháp luật.

(11) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất đã có giấy tờ hợp pháp về đất đai nhưng đề nghị được cấp giấy phép xây dựng sử dụng vào mục đích khác với mục đích sử dụng đất đã được ghi trên giấy tờ đó.

(12) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo đề nghị của cơ quan cấp giấy phép xây dựng để xác định diện tích các loại đất đối với trường hợp người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai nhưng trên các giấy tờ đó không ghi rõ diện tích các loại đất để làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng.

Như vậy: Căn cứ quy định được trích dẫn trên đây thì ngoài Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) thì người sử dụng đất có thể sử dụng bản sao của một trong các giấy tờ khác kể trên để xin cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị và vẫn được giải quyết cấp giấy phép xây dựng như trường hợp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do đó: Trường hợp bạn có một mảnh đất thổ cư được ông nội để lại cho bố bạn, rồi nay bố bạn mất để lại cho bạn, mảnh đất tọa lạc tại một huyện ở ngoại thành thành phố Hồ Chí Minh, hiện tại đất này chưa có sổ đỏ. Nhưng nếu có một trong các loại giấy tờ khác thuộc 11 trường hợp còn lại kể trên (từ số (2) đến số (12)) thì bạn cũng có thể lập hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng gửi đến Ủy ban nhân dân huyện đó để được giải quyết theo thẩm quyền.

Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề mà bạn đang thắc mắc.

Trân trọng!