Tranh chấp đất đai khi mua bán đất thuộc diện quy hoạch thì xử lý như thế nào?

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, bên bán không có Giấy chứng nhận nên không đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn.

Theo Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005 thì "Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự." Tuy nhiên ở đây, hợp đồng dân sự này không thể thực hiện được do bên bán không có quyền thực hiện hợp đồng này, như vậy việc đặt cọc này vô hiệu ( Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. - Khoản 2 Điều 410 BLDS 2005).  Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (Khoản 2 Điều 137).

Trước hết, bạn nên thương lượng với bên bán, nếu bên bán không chịu hợp tác thì bạn có thể khởi kiện họ ra Tòa dân sự với yêu cầu giải quyết Tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự theo các quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Trên đây là tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật về xử lý tranh chấp đất đai khi mua bán đất thuộc diện quy hoạch. Bạn nên tham khảo chi tiết Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 để nắm rõ quy định này.

Trân trọng!