Xử lý quyền sử dụng đất được thừa kế nhưng chưa sang để thi hành án

Trường hợp bạn hỏi có ba vấn đề cần trao đổi:

Thứ nhất, về việc phân chia di sản thừa kế:

Ông A chết không để lại di chúc, tài sản của ông A để lại là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, do đó tài sản này được chia thừa kế theo pháp luật. Ông A chết trước ngày 01/7/2006 (vì tờ thuận phân di sản thừa kế được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận năm 2004), do đó việc phân chia di sản của ông A thời điểm đó thực hiện theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 1995 (nay được thay thế bằng Bộ luật Dân sự năm 2005, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2006).

Việc phân chia di sản thừa kế do những người thừa kế thoả thuận, nếu không thoả thuận được thì có quyền yêu cầu Toà án giải quyết. Trong trường hợp này, 05 người con của ông A (nếu không có người thừa kế khác cùng hàng thừa kế) đã thoả thuận thống nhất thể hiện tại tờ thuận phân di sản thừa kế được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận năm 2004 thì đó là sự thoả thuận hợp pháp. Vì vậy, tài sản nêu trên được chuyển cho ông B là con của ông A tại thời điểm thoả thuận thành, bởi vì bản chất của thừa kế là sự chuyển dịch quyền sở hữu, sử dụng tài sản từ người chết sang người được thừa kế theo chỉ định của pháp luật. Ông B được nhận thừa kế thì phải thực hiện các nghiã vụ của người thừa kế để lại nếu có, ông B có nghĩa thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu, sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật và nộp lệ phí trước bạ. Đến nay, những người con của ông A không tranh chấp việc phân chia di sản thừa kế.

Như vậy, có thể nói tài sản nêu trên thuộc về ông B theo sự phân chia di sản thừa kế của các con của ông A từ thời điểm năm 2004 mặc dù ông B chưa hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản.

Thứ hai, về việc kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:

Theo quy định tại Điều 110 và Điều 111 Luật Thi hành án dân sự, Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai. Người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó. Khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự.  Khi kê biên quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trường hợp đất của người phải thi hành án có tài sản gắn liền với đất mà tài sản đó thuộc quyền sở hữu của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất và thông báo cho người có tài sản gắn liền với đất.

Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá  nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất quy định:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

…

8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.”

Như vậy, diện tích đất nêu trên của ông B thuộc diện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được chuyển quyền sử dụng đất, vì thế thuộc loại quyền sử dụng đất được kê biên, xử lý để thi hành án.

Thứ ba, về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản cho người trúng đấu giá:

Nếu diện tích đất và tài sản của ông B bị kê biên, bán đấu giá để thi hành án và bán đấu giá thành thì người mua được tài sản được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản đó. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng cho người mua, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án. Cơ quan thi hành án dân sự có trách nhiệm cung cấp đầy đủ những văn bản, giấy tờ quy định cho người mua tài sản thi hành án, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án.

Hồ sơ đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử dụng gồm có:

a) Văn bản đề nghị của cơ quan thi hành án dân sự;

b) Bản sao bản án, quyết định;

c) Quyết định thi hành án, quyết định kê biên tài sản;

d) Văn bản bán đấu giá thành hoặc biên bản giao nhận tài sản để thi hành án;

đ) Giấy tờ khác có liên quan đến tài sản, nếu có.

Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất mà không có giấy chứng nhận hoặc không thu hồi được giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu mà không có giấy tờ đăng ký hoặc không thu hồi được giấy tờ đăng ký thì cơ quan có thẩm quyền đăng ký có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu. Giấy tờ được cấp mới có giá trị thay thế cho giấy tờ không thu hồi được.

Khi xử lý tài sản của ông B, cơ quan thi hành án cần lưu ý thực hiện việc chuyển giao quyền và nghĩa vụ thi hành án theo quy định tại khoản 2, 3 và khoản 4 Điều 54 Luật Thi hành án dân sự và khoản 2 Điều 7 Thông tư liên tịch số 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC ngày 26/7/2010 của Bộ Tư pháp, Toà án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn thực hiện một số vấn đề về thủ tục thi hành án dân sự và phối hợp liên ngành trong thi hành án dân sự. Trường hợp người được thi hành án, người phải thi hành án là cá nhân chết thì quyền, nghĩa vụ thi hành án được chuyển giao cho người khác theo quy định của pháp luật về thừa kế. Tổ chức, cá nhân được chuyển giao quyền và nghĩa vụ thi hành án có quyền làm đơn yêu cầu thi hành án hoặc phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thi hành án. Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự ra quyết định thi hành án đối với cá nhân, tổ chức mới tương ứng với quyền, nghĩa vụ thi hành án được chuyển giao và ra quyết định thu hồi quyết định thi hành án trước đây. Đối với các quyết định, thông báo khác về thi hành án thì tùy từng trường hợp cụ thể mà cơ quan thi hành án dân sự giữ nguyên, thu hồi hoặc ra các quyết định, thông báo khác phù hợp. Trường hợp đương sự thỏa thuận về việc chuyển giao quyền, nghĩa vụ về thi hành án cho người thứ ba thì người thứ ba có quyền, nghĩa vụ của đương sự.

Trường hợp người phải thi hành nghĩa vụ về thanh toán tiền đã chết mà có để lại tài sản thì cơ quan thi hành án có văn bản thông báo, ấn định thời hạn không quá 30 ngày để người thừa kế hoặc người quản lý di sản của người phải thi hành án thoả thuận thực hiện. Hết thời hạn này, nếu người thừa kế hoặc người quản lý di sản không thoả thuận được việc thực hiện nghĩa vụ của người phải thi hành án, thì cơ quan thi hành án áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án đối với tài sản để lại của người phải thi hành án để đảm bảo thi hành án, đồng thời ấn định thời hạn 30 ngày kể từ ngày thông báo để những người liên quan đến tài sản thực hiện quyền khởi kiện. Hết thời hạn này mà không có người khởi kiện thì cơ quan thi hành án xử lý tài sản để thi hành án theo quy định của pháp luật.