Mẹ chuyển nhượng đất cho con không có công chứng, chứng thực

Bạn có quyền gửi đơn tới chính quyền để yêu cầu xem xét và dừng việc tiến hành các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất của anh Tư. Nhưng, bạn phải chứng minh được yêu cầu của mình là có căn cứ, như: thửa đất không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của anh Tư; việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa mẹ bạn và anh Tư là không hợp pháp ….

Các thông tin mà bạn cung cấp rất chung chung, không nêu rõ được những vấn đề cần thiết, như: thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng chưa; nếu chưa được cấp thì có giấy tờ gì khác không; trên giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, trên sổ địa chính, trích lục bản đồ đứng tên ai; Năm 2004 mẹ bạn làm giấy thừa kế với nội dung gì ….

Với những thông tin chung chung mà bạn đưa ra thì rất khó để chúng tôi tư vấn cho bạn cụ thể được. Dưới đây chúng tôi chỉ đưa ra một số quy định có liên quan để bạn đối chiếu áp dụng vào tình hình thực tế của gia đình mình. Nếu có khó khăn trong quá trình tự giải quyết thì bạn có thể gửi đơn khởi kiện đến cơ quan có thẩm quyền để được giải quyết theo quy định của pháp luật nhưng bạn phải chắc chắn rằng yêu cầu khởi kiện của mình là có căn cứ và hợp pháp.

1. Về chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với anh Tư.

Nếu quyền sử dụng đất là tài sản riêng của mẹ bạn thì mẹ bạn có toàn quyền tự định đoạt thửa đất đó, việc bạn không ký tên vào giấy chuyển nhượng cũng không ảnh hưởng đến tính pháp lý của giấy chuyển nhượng đó. Nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của mẹ bạn và những người khác, trong đó có bạn thì tất cả các chủ sử dụng phải ký vào giấy chuyển nhượng.

2. Quy định điều kiện về quyền sử dụng đất chuyển nhượng.

Luật Đất đai năm 2003 quy định như sau: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Riêng với điều kiện quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất đã có quy định về thời hạn thống nhất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

- Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2008, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định dưới đây. (Quy định này đã hết hiệu lực phần liên quan đến thời hạn người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất theo Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ).

- Trường hợp trước ngày 01 tháng 11 năm 2007 người sử dụng đất đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận và người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì vẫn được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai là:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

3. Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Điều 127 Luật Đất đai quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Quy định này được cụ thể tại Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất như sau: Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi là người nhận chuyển quyền) trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 135 hoặc khoản 1 Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.

Như vậy, nếu mẹ bạn và anh Tư lập giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2004 thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực; nếu lập sau ngày 01/7/2004 thì phải công chứng, chứng thực mới được coi là hợp lệ.

Trên đây là một số quy định pháp luật liên quan đến vấn đề mà bạn đưa ra để bạn có thể tham khảo. Ngoài ra vì bạn có đưa thông tin anh Tư đang đuổi mẹ và anh Ba ra khỏi nhà nên chúng tôi cũng tư vấn thêm về vấn đề này như sau:

Luật Hôn nhân và gia đình quy định: Con có nghĩa vụ và quyền chăm sóc, nuôi dưỡng cha mẹ, đặc biệt khi cha mẹ ốm đau, già yếu, tàn tật; trong trường hợp gia đình có nhiều con thì các con phải cùng nhau chăm sóc, nuôi dưỡng cha mẹ. Nghiêm cấm con có hành vi ngược đãi, hành hạ, xúc phạm cha mẹ. Anh, chị, em có bổn phận thương yêu, chăm sóc, giúp đỡ nhau; có nghĩa vụ và quyền đùm bọc, nuôi dưỡng nhau trong trường hợp không còn cha mẹ hoặc cha mẹ không có điều kiện trông nom, nuôi dưỡng, chăm sóc, giáo dục con.

Điều 107 Luật Hôn nhân và gia đình cũng quy định vấn đề xử lý vi phạm pháp luật trong quan hệ hôn nhân và gia đình như sau: Người nào hành hạ, ngược đãi, xúc phạm danh dự, nhân phẩm ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và các thành viên khác trong gia đình hoặc có các hành vi khác vi phạm pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Đối chiếu với các quy định trên, hành vi của anh Tư có dấu hiệu vi phạm nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng của cha mẹ, vi phạm nghĩa vụ yêu thương, chăm sóc, đùm bọc, giúp đỡ anh em trong gia đình. Hành vi này có thể bị cơ quan có thẩm quyền xem xét xử lý theo quy định của pháp luật.